1A WOHNEN - Immobilien und Hausverwaltung

Ihre Liegenschaft in guten Händen

Hausverwaltung für Vermieter

Unsere Service-Informationen für Sie

 

Topthema: Heizung - keine volle Leistung?

Hier gibt es einige mögliche Ursachen. Überprüfen Sie den Wasserstand am Manometer und füllen fehlendes Wasser max. grüner Bereich nach.  Sind die Heizkörper entlüftet? Läuft die Umwälzpumpe? Ist das Druckausdehnungsgefäß (ein rostroter runder Behälter in der Nähe der Heizung) dicht? Auch könnte ein Überdruckventil defekt sein. Gibt es undichte Lötstellen, oder Rohre im Heizungsraum?

 


Fenster schließt nicht?

Das Problem liegt höchstwahrscheinlich am Beschlag, die Zapfen die verriegeln. Ist etwas abgebrochen, oder etwas ausgeleiert? Da die Schließvorrichtung, (in der Fachsprache Schließzapfen (evtl. sogar Rollzapfen) und Schließplatten) ringsum greift und im Fenster verdeckt im Rahmen vom Griff aus bedient wird, kann es auch sein, dass eine Verbindung gebrochen ist. Hier bleibt nur die Hilfe vom Fachmann. 






Heizkosten

Für Ihre Heizkostenabrechnung bedeutet das konkret: Wir müssen die Kosten für die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermitteln - beispielsweise den Gasverbrauch anhand der Zählerstände zu Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode ausrechnen. Oder bei den Kosten für eine Öltankbefüllung ermitteln, wie viel Öl in der Abrechnungsperiode verbraucht wurde.




Schimmelbildung

Lüften Sie gut (dreimal täglich Stoßlüften - Fenster und Türen komplett öffnen - Raumluft wenn möglich vollständig austauschen). Beobachten Sie über ein Hygrometer die Raumfeuchte (nicht über 70 %). Gut heizen. Bei geringer Schimmelbildung tragen Sie reinen Alkohol auf die betroffenen Stellen. Halten Sie mit Möbeln und Bildern einen Abstand zu der betroffenen Wand.



Legionellen


Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien im Wasser, die sich insbesondere bei 25 bis 45°C vermehren und schwere Lungenentzündungen verursachen können. Auch Eigentümer sind gemäß Trinkwasserverordnung verpflichtet, ihre Warmwasserbereitungsanlagen in Wohngebäuden prüfen zu lassen, und Maßnahmen gegen einen Befall zu ergreifen.

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Grundsätzliches zu Legionellen

Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien im Wasser, die sich insbesondere bei 25 bis 45°C vermehren und schwere Lungenentzündungen verursachen können. Auch Eigentümer sind gemäß Trinkwasserverordnung verpflichtet, ihre Warmwasserbereitungsanlagen in Wohngebäuden prüfen zu lassen, und Maßnahmen gegen einen Befall zu ergreifen. 

Welche Gebäude sind in der Prüfpflicht?

  1. Unter die Prüfungspflicht fallen alle Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen; in denen mindestens eine Wohnung unter Gewinnerwartungsabsicht vermietet ist.
  2. Alle Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen mit einer zentralen Heizung zur Warmwasserbereitung; deren Kessel das Fassungsvermögen von 400l übersteigt.
  3. Alle Gebäude deren Leitungsinhalt mehr als drei Liter vom zentralen Kessel bis zu der am weitesten entfernten Abnahmestelle beinhaltet.


Wir bereitet man die Anlage zur Legionellenprüfung vor?
An der Heizanlage werden von einer Installationsfirma Abnahmestellen montiert. Es ist bei den Hähnen eine Materialgüte nach DIN zu wählen die "abflammen" zulässt. 

Was geschieht nach Feststellung einer Kontamination mit Legionellen?

  1. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, das Gesundheitsamt zu informieren.
  2. Die Hausverwaltung ist gemäß des Kontaminationsgrades an unterschiedliche Weitergabepflichten gegenüber Beteiligten, Hausbewohnern und Personen gebunden.
  3. Es erfolgt eine thermische oder chemische Desinfektion.
  4. In einzelnen Fällen werden Hausverwaltungen von den Gesundheitsämtern zur Gutachtenerstellung verpflichtet.
  5. Es erfolgen weitere Abnahmen bis zur Entwarnung.

Wer trägt die Kosten?

Die Prüfung ist grundsätzlich auf die Mieter umzulegen. Für Kosten aus Gutachten und weiterführenden Maßnahmen werden ggf. abweichende Kostenübernahmen geregelt. 

Haftung 
Die Haftung für die verpflichtenden Maßnahmen übernimmt der Hausverwalter (in unserem Fall ein spezieller Versicherer). Ist der Verwalter ein Privatmann, oder ist dieser nicht versichert, haftet er persönlich (Betroffene Eigentümer, die ihre Pflichten nicht einhalten, begehen eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.).


Empfehlung zur Vorbeugung: Trinkwasserdesinfektion mit „aktiviertem“ Wasser

Potoclean ist eine Lösung zur Trinkwasserdesinfektion. Sie entfernt im Einklang mit der Trinkwasserverordnung sämtliche Mikroorganismen und den Biofilm aus einer Trinkwasseranlage. Gleichzeitig lässt sich der Energieverbrauch für die Trinkwarmwasserbereitstellung verringern. Hersteller der Verfahrenstechnik ist die Waterclean GmbH, Vertriebspartner in Deutschland ist Daynight. 
Die Anlage arbeitet bis auf das Nachfüllen von Salz, Zitronensäure und einer jährliche Wartung vollautomatisch. Potoclean ist trotz der hochwirksamen Desinfektionseigenschaften ungefährlich und nicht gesundheitsschädlich und rekombiniert nach einer gewissen Zeit ohne schädliche Rückstände zu Wasser und Salz. Einzigartig an dem Verfahren ist, dass ein vorhandener Biofilm abgebaut und bei dauerhaftem Einsatz eine Biofilmneubildung verhindert wird. Die Anlage wird in drei Leistungsgrößen angeboten und benötigt zur Herstellung der Lösung Trinkwasser mit einer Härte <5 °dH, ggf. ist eine Enthärtung erforderlich. Das Verfahren ist zugelassen nach DVGW Arbeitsblatt W 229 und DIN EN 901 Tabelle 1 §11 TrinkwV.



Hinweis: Zugabe von Aufbereitungsstoffen 

Sollten dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe hinzugefügt werden, müssen den Mietern bei Beginn der Zugabe die Aufbereitungsstoffe und deren Konzentration im Trinkwasser schriftlich bekannt gegeben werden. Zudem sollte eine schriftliche Bekanntgabe an geeigneter Stelle ausgehängt, und den Mietern auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden. 



Gashausschau

Die Vorschrift über die Gashausschau ist als Verkehrssicherungspflicht zwingend einzuhalten. Hierüber sind Protokolle zu fertigen, bzw. es ist ein Wartungsbuch zu führen. Im Schadensfall haftbar sind die Eigentümer und Hausverwalter.

 



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Gashausschau

Die Vorschrift über die Gashausschau ist als Verkehrssicherungspflicht zwingend einzuhalten. Hierüber sind Protokolle zu fertigen, bzw. es ist ein Wartungsbuch zu führen. Im Schadensfall haftbar sind die Eigentümer und Hausverwalter.

Die jährliche Sichtprobe ist auch privat durchführbar. Aber Vorsicht: Die Haftung beschränkt sich in dem Fall auf die Privatperson und die Gemeinschaft. Unsere Empfehlung daher: Lassen Sie die jährliche Sichtprüfung auch von einem Fachmann mit einem ordentlichen Protokoll in den Hausakten dokumentieren (Wartungsbuch).

Wir als Fachverwaltung vergeben die jährlichen Sichtprüfungen, wie auch die alle 12 Jahre geforderten Dichtigkeitsprüfungen der Gasanlagen ausschließlich an Fachfirmen. Die Kosten werden als Wartungskosten Gasanlage in die Umlage aufgenommen.

Verkehrssicherungspflicht des Gasanlagenbetreibers (Hauseigentümer, Verwalter) ist gewährleistet, wenn:

  • für die Gasinstallation durch den Betreiber oder dessen Beauftragten die jährliche Sichtprüfung (Hausschau) der gesamten Anlage per Nachweis erfolgt.
  • laut Herstellerunterlagen durch ein VIU (Vertragsinstallationsunternehmen), oder Wartungsunternehmen (nach G 676) eine regelmäßige Gasgeräteinspektion erfolgt.
  • die Gebrauchsfähigkeitsprüfung der gesamten Gasanlage alle 12 Jahre durch ein VIU erfolgt.
  • bei freiverlegten Außenleitungen eine Gebrauchsfähigkeitsprüfung der erdverlegten Teile (alle 6 Jahre) erfolgt.

Jährliche Sichtprüfung - Anforderungen

Überprüfung/Sichtkontrolle der

  • Verteilungsleitung
  • Steigleitung
  • Abzweigleitung
  • Gaszähleranschlussleitung
  • Verbrauchsleitung
  • Geräteanschlussleitung
  • Absperrventile

Häufige Mängel:

  • Leitung nicht ausreichend befestigt
  • Korrosion
  • Wanddurchführungen, Deckendurchführungen oder Hülsrohre mangelhaft
  • Absperrarmaturen sind nur sehr schwer oder nicht zu betätigen, bzw. nicht erreichbar

  • unklare Leitungsführung, bzw. keine Dokumentation zur Leitungsführung vorhanden 



Rauchmelder

Die DIN 14676 (aktuelle Version September 2012) ist eine Anwender-Norm und beschreibt auf nationaler Ebene Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern bzw. Heimrauchmeldern. Verantwortlich für die Erstellung der Norm ist der Normausschuss Feuerwehrwesen (FNFW) NA 031-02-01 AA Brandmelde- und Feueralarmanlagen.



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Rauchmelder

Die DIN 14676 (aktuelle Version September 2012) ist eine Anwender-Norm und beschreibt auf nationaler Ebene Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern bzw. Heimrauchmeldern. Verantwortlich für die Erstellung der Norm ist der Normausschuss Feuerwehrwesen (FNFW) NA 031-02-01 AA Brandmelde- und Feueralarmanlagen.

Hessen

Auch in Hessen gibt es eine Rauchmelderpflicht für Neubauten, Umbauten und Bestandsbauten. Die Hessen haben noch bis Ende 2014 Zeit, bestehende Wohnungen mit Rauchmeldern nachzurüsten. Für Neubauten gilt die Rauchmelderpflicht seit Juni 2005.

Niedersachen, Bremen und Sachsen-Anhalt

In Niedersachsen, Bremen und Sachsen-Anhalt endet die Nachrüstpflicht für bestehende Wohnungen am 31. Dezember 2015. Seit 2009 gilt die Rauchmelderpflicht in Sachsen-Anhalt seit 2010 in Bremen für Neubauten. In Niedersachsen müssen Neubauten seit November 2012 mit Rauchmeldern ausgerüstet werden.

Anforderungen


Bei der Grundausstattung in einer Wohnung sind besonders Kinderzimmer, Schlafbereiche und Flure mit Rauchwarnmeldern auszustatten.

Bei offenen Gegebenheiten (Treppenhäuser, Fluchtwege) mit mehreren Geschossen ist auf der obersten Ebene ein Rauchwarnmelder zu installieren.

Generell ist jedoch zu empfehlen, die Installation von Rauchwarnmeldern in allen Räumen einer Wohnung bzw. eines Wohnhauses zu installieren. Ausnahme könnten hierbei Küche, Bad oder Orte sein, an denen Wasserdämpfe Täuschungsalarme auslösen könnten.

Entgegen vieler unterschiedlicher Rechtsauffassungen sind wir mit den Kollegen aus den Verbänden der Auffassung, die Haftung für die Installation und Wartung der Rauchwarnmelder obliegt dem Eigentümer.


Dies trifft auch bei einer Verklausulierung im Mietvertrag zu. Bisher werden meist nur WEG und DIN zur Grundlage zitiert. Nimmt man das BGH hinzu, werden sich Gerichte noch mit vielen Klarstellungen in der Haftungsfrage schwer tun.

Also die Empfehlung an unsere Kunden - Vergeben Sie Installation und Wartung der Rauchwarnmelder an ein professionelles Unternehmen, welches Ihnen die jährlich vorgeschriebene Wartung unter Führung eines Wartungsbuches sicherstellt. Mit diesem Nachweis können die Versicherer im Schadensfall Ihre Kassen nicht geschlossen halten. 


Schornstein

Auf Drängen der EU-Kommission hat die Bundesregierung das neue Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) verabschiedet. Nach Ablauf einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2012 können Sie dann einen Schornsteinfeger-Fachbetrieb frei wählen. Mit diesem Gesetz werden aber auch die Haus- und Wohnungseigentümer und damit Ihre Hausverwaltung deutlich stärker in die Verantwortung genommen.



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Schornstein

Ab 2013 können Sie sich einen Schornsteinfeger-Fachbetrieb frei wählen.
Wieder neue Aufgaben und Haftung für Ihre Hausverwalterin.

Auf Drängen der EU-Kommission hat die Bundesregierung das neue Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) verabschiedet. Nach Ablauf einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2012 können Sie dann einen Schornsteinfeger-Fachbetrieb frei wählen. Mit diesem Gesetz werden aber auch die Haus- und Wohnungseigentümer und damit Ihre Hausverwaltung deutlich stärker in die Verantwortung genommen. Auch dies ist wieder eine Erweiterung unseres Verantwortungsbereiches mit entsprechenden Folgen für Kostenstruktur und Haftungsumfang.

Hier nun ein kleiner Ablaufplan bei der Beauftragung

Es ist der Nachweis über die frist- und ordnungsgemäße Ausführung der Schornsteinfegerarbeiten mit dem vorgeschriebenen Formblatt zu führen. Versäumnisse werden zu weiteren Kosten und ggfs. zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen führen. Weiter besteht die Gefahr, den Versicherungsschutz zu gefährden.

  1. Der zuständige Schornsteinfeger stellt Ihnen einen Feuerstättenbescheid aus. Ab 2010 stellt der zuständige Schornsteinfeger regelmäßig einen Feuerstättenbescheid aus. Der wird alle drei Jahre nach einer Feuerstättenschau erneuert. In diesem Bescheid ist genau dokumentiert, wann welcher Schornstein, Abgasleitung und Feuerstätte, wie oft und zu welchem Termin, gereinigt bzw. geprüft werden muss.
  2. Sie suchen sich im Internet (BAFA) einen eingetragenen Schornsteinfeger-Fachbetrieb aus dem Schornsteinfeger-Register heraus und beauftragen ihn mit den vorgeschriebenen Arbeiten.
  3. Die Durchführung der Arbeiten ist auf dem Formblatt "Formblatt zum Nachweis der Durchführung von Schornsteinfegerarbeiten" zu bescheinigen.
  4. Weiter ist zum genannten Termin mit dem "Formblatt zum Nachweis der Durchführung von Schornsteinfegerarbeiten" dem zuständigen Schornsteinfeger die Erledigung der Arbeiten schriftlich anzuzeigen.